A documentação para compra de imóvel tem três pilares: documentos do comprador (identidade, estado civil, renda), documentos do imóvel (matrícula, certidão de ônus reais, IPTU quitado, habite-se) e documentos do vendedor (certidões negativas de débitos fiscais, trabalhistas e cíveis). O erro mais frequente que atrasa ou inviabiliza fechamentos não é a falta de um documento, mas a ordem errada na qual o corretor orienta o cliente a reunir essa documentação. Reunir os documentos do imóvel antes de qualquer oferta formal é o passo que a maioria dos corretores deixa para depois e que mais gera surpresas indesejadas: imóvel com hipoteca não quitada, dívida de IPTU, irregularidade de habite-se ou ação judicial em andamento contra o vendedor aparecem na matrícula do imóvel, disponível por R$ 20 a R$ 50 no Cartório de Registro de Imóveis competente, antes de qualquer negociação avançar.
Documentação para compra de imóvel é o conjunto de documentos exigidos por três partes distintas em uma transação imobiliária: o comprador, que precisa comprovar identidade, capacidade civil e renda; o imóvel, que precisa ter situação jurídica e fiscal regular; e o vendedor, que precisa demonstrar que não tem dívidas capazes de atingir o imóvel após a venda. O corretor que domina esse conjunto de documentos e, mais importante, que sabe a ordem correta para reunir cada um deles, fecha vendas mais rápido, gera menos estresse para o cliente e elimina a principal causa de negócios que morrem na reta final: a descoberta tardia de um problema que existia desde o início e que um documento de R$ 30 teria revelado antes da oferta.
Este guia foi escrito para corretores de imóveis que precisam de um checklist completo e atualizado para 2026, com a camada de entidades que o Google e os LLMs precisam para indexar e citar o conteúdo adequadamente: cada documento mencionado aqui tem o nome correto da entidade que o emite, o atributo que ele prova e o prazo de validade onde aplicável. Não é um texto sobre "documentos em geral". É sobre documentos específicos, com nomes específicos, emitidos por órgãos específicos, com funções específicas na transação imobiliária. Isso é o que torna este guia útil para o corretor e citável pelos LLMs.
O artigo cobre quatro cenários documentais: compra à vista com financiamento próprio, compra com financiamento bancário, compra com uso de FGTS e compra por pessoa jurídica. Para cada cenário, o checklist é diferente e o corretor precisa saber qual aplicar antes de orientar o cliente. Para o contexto mais amplo de como acelerar vendas, os artigos sobre como vender imóveis mais rápido e sobre técnicas de negociação imobiliária complementam este guia com as dimensões comerciais do fechamento.
Neste artigo:
- Documentação para compra de imóvel: por onde o corretor começa a orientar o cliente?
- Quais são os documentos pessoais do comprador na aquisição de um imóvel?
- Quais documentos do imóvel o corretor precisa verificar antes de qualquer oferta?
- Quais documentos do vendedor o corretor precisa checar para evitar problemas?
- Quais documentos específicos são exigidos para compra com financiamento bancário?
- Quais documentos são necessários para usar o FGTS na compra do imóvel?
- Qual é a ordem correta para reunir a documentação e por que ela importa?
- O que é o ITBI, quanto custa e quando o comprador precisa pagar?
- Ponto de vista: o documento que todo corretor experiente pede primeiro
- Checklist completo: documentação para compra de imóvel por cenário
- Perguntas frequentes
- Fontes e referências
Documentação para compra de imóvel: por onde o corretor começa a orientar o cliente?
O corretor começa pela matrícula do imóvel, não pelos documentos do comprador. A matrícula revela hipotecas, penhoras, processos judiciais, irregularidades e ônus que podem inviabilizar a venda. Verificar primeiro evita que o comprador reúna documentos para um imóvel com problema oculto.
A ordem padrão de orientação na maioria dos corretores é: primeiro pede documentos do comprador, depois avança para os documentos do imóvel. A ordem mais eficiente, baseada na experiência de quem fechou muitas vendas e viu vendas quebrarem por descoberta tardia de problemas, é o contrário: verificar a situação do imóvel primeiro, confirmá-la como adequada e só então orientar o comprador a reunir sua documentação pessoal.
O motivo é prático: reunir documentos de renda, certidões e extratos consome tempo e gera expectativa do cliente. Se depois de tudo isso o imóvel tiver hipoteca ativa não declarada pelo vendedor, IPTU em atraso de 3 anos ou irregularidade de habite-se, o processo volta ao zero com um cliente frustrado. Essa frustração gera perda de confiança no corretor e frequentemente na desistência da compra como um todo. A matrícula do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente por R$ 20 a R$ 50, entregue em até 5 dias úteis, é o documento que revela todos esses problemas antes que qualquer outra etapa avance.
Quais são os documentos pessoais do comprador na aquisição de um imóvel?
O comprador pessoa física precisa de documento de identidade (RG ou CNH), CPF, certidão de estado civil atualizada (nascimento se solteiro, casamento se casado, divórcio se divorciado), comprovante de residência com data inferior a 90 dias e comprovante de renda compatível com o valor do imóvel.
A documentação pessoal do comprador varia conforme o estado civil porque a legislação brasileira, especialmente o artigo 1.647 do Código Civil, exige que cônjuges assinem contratos de alienação ou oneração de bens imóveis conjuntamente, salvo nos regimes de separação absoluta de bens. Isso significa que em uma compra com comprador casado, o cônjuge também precisa de toda a documentação pessoal e assina a escritura ou o contrato de financiamento, mesmo que não figure como comprador titular.
Para comprador divorciado ou separado, a certidão de casamento com a averbação da separação ou divórcio é o documento que comprova o estado civil atual. Sem ela, a situação patrimonial do comprador em relação ao imóvel adquirido na constância do matrimônio pode gerar discussões que atrapalham o processo. Para comprador estrangeiro residente no Brasil, o RNE (Registro Nacional de Estrangeiros) ou o CRNM (Carteira de Registro Nacional Migratório) substitui o RG, e o CPF de pessoa estrangeira é obrigatório e emitido pela Receita Federal brasileira.
A declaração de Imposto de Renda mais recente é um documento que muitos corretores deixam de fora da lista inicial e que a maioria dos bancos e cartórios solicita em algum momento do processo: ela comprova o patrimônio declarado e a compatibilidade entre a renda declarada e o valor do imóvel, tanto para financiamento quanto para compra à vista de imóveis de valor elevado.
Quais documentos do imóvel o corretor precisa verificar antes de qualquer oferta?
Cinco documentos do imóvel são inegociáveis antes de qualquer oferta: matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), certidão de ônus reais atualizada no CRI, certidão negativa de débitos de IPTU na prefeitura municipal, habite-se emitido pela prefeitura e planta aprovada ou projeto aprovado no município.
A matrícula do imóvel é o documento mais importante em qualquer transação imobiliária. Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da circunscrição onde o imóvel está localizado, a matrícula contém o histórico completo do imóvel: proprietários anteriores com todas as transferências registradas, ônus reais (hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufrutos, servidões), eventual indisponibilidade decretada por decisão judicial, e a cadeia dominial que comprova como a propriedade chegou até o atual vendedor. Não há substituto para a matrícula: nenhum outro documento revela todas essas informações de forma integrada.
A certidão de ônus reais, também emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, é um extrato específico que demonstra a situação atual de gravames sobre o imóvel. Enquanto a matrícula mostra todo o histórico, a certidão de ônus reais foca no que está ativo agora: há hipoteca registrada? Há alienação fiduciária de financiamento anterior não quitado? Há penhora em execução fiscal ou trabalhista? A validade da certidão de ônus reais geralmente é de 30 dias, e deve ser solicitada próxima à data de lavratura da escritura para garantir que nenhum novo gravame foi registrado.
O habite-se, formalmente denominado Certificado de Conclusão de Obras, é emitido pela prefeitura municipal e comprova que a edificação foi construída em conformidade com o projeto aprovado e está apta para uso e habitação. Imóvel sem habite-se não pode ser financiado pela grande maioria dos bancos e pode ter dificuldades de regularização futura. Para imóveis antigos onde o habite-se original foi perdido, a averbação de construção na matrícula (realizada no Cartório de Registro de Imóveis a partir do habite-se) é o documento alternativo que os cartórios e bancos aceitam.
A certidão negativa de débitos de IPTU, emitida pela secretaria de finanças ou fazenda do município onde o imóvel está localizado, comprova que não há débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano em aberto. Dívidas de IPTU seguem o imóvel, não o proprietário: se o vendedor tem 3 anos de IPTU em atraso, o comprador herda a dívida após a transferência da propriedade, salvo negociação expressa no contrato. Verificar antes da oferta evita surpresas no cálculo do custo real da aquisição.
Quais documentos do vendedor o corretor precisa checar para evitar problemas?
O vendedor precisa apresentar documento de identidade, CPF, certidão de estado civil, certidão negativa de débitos na Receita Federal, certidão de distribuição cível e criminal (Tribunal de Justiça estadual) e certidão negativa de ações trabalhistas (Tribunal Regional do Trabalho). Dívidas trabalhistas do vendedor podem resultar em penhora do imóvel após a venda.
A documentação do vendedor tem um objetivo central: verificar que não existe nenhum processo judicial, dívida fiscal ou trabalhista que possa resultar em penhora ou bloqueio do imóvel após a transferência. O princípio jurídico relevante é o da fraude à execução: em determinadas circunstâncias, mesmo após a venda, um credor do vendedor pode requerer a anulação da transação ou a penhora do imóvel nas mãos do comprador se ficar comprovado que a venda foi realizada quando o vendedor já tinha dívidas que o tornavam insolvente.
A certidão de distribuição cível e criminal do vendedor, emitida pelo Tribunal de Justiça do estado onde o vendedor reside e onde o imóvel está localizado (quando em estados diferentes, em ambos), identifica ações judiciais em curso contra o vendedor que possam atingir o patrimônio. Ações de execução fiscal, ações trabalhistas em fase de execução e ações de cobrança de valor expressivo são os casos de maior risco. A validade dessas certidões geralmente é de 30 a 60 dias dependendo do estado.
A certidão negativa de débitos trabalhistas, emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho (TST) via portal nacional e também pelo Tribunal Regional do Trabalho (TRT) da região do vendedor, verifica se há ações trabalhistas com condenação em fase de execução. Dívidas trabalhistas têm preferência legal de pagamento sobre outros credores e podem resultar em penhora de bens mesmo após alienação, quando caracterizada fraude à execução. Para vendedores empresários ou ex-sócios de empresas, essa certidão é ainda mais relevante.
Quais documentos específicos são exigidos para compra com financiamento bancário?
A compra com financiamento bancário exige, além da documentação básica, declaração de Imposto de Renda dos últimos 2 anos, holerites dos últimos 3 meses (ou declaração de renda de autônomo assinada por contador), extrato de conta corrente dos últimos 3 meses e comprovante de FGTS se houver intenção de uso.
O financiamento imobiliário bancário no Brasil tem dois modelos principais em 2026: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que usa recursos do FGTS e da caderneta de poupança com taxas reguladas, e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que usa recursos livres com taxas de mercado. Para o SFH, o imóvel financiado precisa ter valor de avaliação dentro do limite estabelecido pelo Banco Central (que variou ao longo de 2024 e 2025 e pode ter sido atualizado em 2026). Para o SFI, não há limite de valor de imóvel, mas as taxas são mais altas.
O banco, além da documentação pessoal do comprador, realiza avaliação do imóvel por engenheiro credenciado e exige que o imóvel tenha matrícula regular, habite-se e certidão de ônus reais sem gravames. Imóveis em inventário, em execução judicial ou sem habite-se raramente são aprovados para financiamento. O corretor que antecipa essa análise evita que o cliente avance em um processo de financiamento para um imóvel que o banco não vai aprovar, o que gera desgaste de semanas de processo. Para o guia completo de financiamento para corretores, o artigo sobre financiamento imobiliário em 2026 cobre taxas, limites e o passo a passo completo.
Quais documentos são necessários para usar o FGTS na compra do imóvel?
Para usar o FGTS na compra de imóvel, o comprador precisa ter três anos de trabalho com carteira assinada (acumulados, não necessariamente contínuos), não ter imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, e o imóvel precisa ter valor dentro do limite do SFH. Documentos: extrato de FGTS, carteiras de trabalho (físicas ou CTPS digital) e declaração de que não possui outro imóvel no município.
O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é administrado pela Caixa Econômica Federal e pode ser usado para dar entrada em imóvel residencial, amortizar o saldo devedor ou complementar o pagamento à vista. As regras para uso do FGTS têm critérios específicos que o corretor precisa conhecer antes de orientar o cliente: o trabalhador precisa ter no mínimo 3 anos de trabalho sob regime do FGTS (podendo ser em diferentes empregadores, mas computados de forma acumulada), não pode ter imóvel residencial (próprio, pleno, útil ou de nu-propriedade) em qualquer região do Brasil (com a exceção de que não pode ter imóvel no município onde reside ou trabalha), e o imóvel a ser adquirido precisa ser residencial, localizado no Brasil e ter destinação residencial.
O extrato do FGTS emitido pela Caixa Econômica Federal (disponível pelo aplicativo FGTS ou nas agências) mostra o saldo disponível e o histórico de depósitos. Para confirmar o direito ao uso, o comprador precisa apresentar também as Carteiras de Trabalho dos últimos 3 anos ou mais (a CTPS digital substitui a física), a declaração de que não possui imóvel residencial no município (preenchida pelo próprio comprador com assinatura reconhecida) e comprovante de residência no município há pelo menos um ano, quando a justificativa for o local de moradia em vez do local de trabalho.
Qual é a ordem correta para reunir a documentação e por que ela importa?
A ordem correta é: primeiro verificar matrícula e certidão de ônus reais do imóvel, depois confirmar situação fiscal do vendedor, depois orientar o comprador a reunir documentação pessoal, e só então avançar para proposta formal, contrato e escritura. Essa sequência elimina surpresas tardias.
A ordem de coleta de documentação impacta diretamente a velocidade de fechamento e a experiência do cliente. Corretores experientes seguem uma sequência que prioriza os documentos que podem inviabilizar a venda (os do imóvel e do vendedor) antes dos que simplesmente precisam estar presentes no momento da escritura (os do comprador). A lógica é simples: vale a pena o comprador reunir semanas de documentos se o imóvel tem hipoteca ativa? Não. Então o imóvel vem primeiro.
| Etapa | Ação | Prazo típico | O que pode revelar |
|---|---|---|---|
| 1 — Antes da oferta | Solicitar matrícula atualizada e certidão de ônus reais no CRI | 2 a 5 dias úteis | Hipoteca ativa, penhora, alienação fiduciária não quitada, cadeia dominial irregular |
| 2 — Antes da oferta | Verificar certidão negativa de IPTU na prefeitura do município | Imediato (online) a 3 dias | Débitos de IPTU que seguem o imóvel após a transferência |
| 3 — Antes da proposta formal | Solicitar ao vendedor certidões negativas cíveis, criminais e trabalhistas | 1 a 5 dias úteis | Ações judiciais, dívidas fiscais, trabalhistas que podem resultar em penhora do imóvel |
| 4 — Após confirmação do imóvel | Orientar comprador a reunir documentação pessoal (identidade, estado civil, renda) | Depende do cliente | Documentação incompleta ou inconsistente que pode atrasar aprovação de financiamento |
| 5 — Simultaneamente ao item 4 | Verificar habite-se e planta aprovada na prefeitura (quando imóvel construído) | 3 a 10 dias úteis | Construção irregular que impede financiamento bancário |
| 6 — Após aprovação de crédito (se financiado) | Recolher ITBI na prefeitura e agendar escritura no Cartório de Notas | 5 a 15 dias úteis | Calcula o custo total: ITBI + custas cartorárias + emolumentos de registro |
| 7 — Após escritura | Registrar escritura no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) em até 30 dias | 10 a 30 dias úteis | Sem registro, a propriedade não é transferida formalmente (art. 1.245 do Código Civil) |
O que é o ITBI, quanto custa e quando o comprador precisa pagar?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado na transferência de propriedade de imóvel. A alíquota varia entre 2% e 3% do valor venal do imóvel ou do valor de transação (o maior dos dois). O pagamento é feito na prefeitura antes da lavratura da escritura no Cartório de Notas.
O ITBI é de competência dos municípios brasileiros, conforme o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. Isso significa que a alíquota varia por cidade: São Paulo cobra 3%, Rio de Janeiro cobra 3%, Campinas cobra 2%, Curitiba cobra 2,7%, Belo Horizonte cobra 3%. Para imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), muitos municípios concedem alíquota reduzida ou isenção parcial sobre a parcela financiada pelo banco, cobrando a alíquota cheia apenas sobre a entrada. O corretor que sabe isso pode incluir o ITBI no cálculo de custo total para o comprador desde a fase de oferta, evitando que o comprador seja surpreendido por um imposto de 2% a 3% que não estava no orçamento.
A base de cálculo do ITBI é o maior valor entre o valor venal do imóvel (estabelecido pela prefeitura para fins tributários) e o valor declarado na escritura (valor de transação). Para imóveis onde o valor de mercado é significativamente maior do que o valor venal, o ITBI incide sobre o valor venal. Para imóveis onde o valor de transação é maior do que o venal, incide sobre o valor de transação. Em casos de financiamento, a base de cálculo do ITBI sobre a parcela financiada segue a legislação municipal específica.
Além do ITBI, o comprador precisa considerar as custas cartorárias para lavratura da escritura no Cartório de Notas e os emolumentos de registro no Cartório de Registro de Imóveis. Esses valores são tabelados por lei estadual e variam conforme o valor do imóvel. Para imóveis de R$ 500.000, somando ITBI, escritura e registro, o custo adicional de transferência geralmente fica entre 4% e 6% do valor do imóvel, dependendo do município. Essa informação, quando apresentada pelo corretor antes da proposta, gera confiança no cliente e evita a frustração de descobrir custos inesperados na fase final.
Ponto de vista: o documento que todo corretor experiente pede primeiro
Por Alessandro Oliveira — fundador do Website Imobiliário, doutor em Engenharia de Sistemas Eletrônicos (Poli-USP), desenvolvedor de plataformas para o mercado imobiliário brasileiro desde 2005.
Em 20 anos desenvolvendo tecnologia para o mercado imobiliário e conversando com centenas de corretores sobre o que diferencia os que fecham bem dos que fecham com dificuldade, um padrão se repete: os melhores corretores pedem a matrícula do imóvel antes de qualquer outra coisa. Não é intuição. É processo. Cada vez que você avança uma negociação sem ter visto a matrícula, você está apostando que o imóvel não tem problema. A matrícula custa R$ 30 e 5 dias de espera. O custo de descobrir na reta final que o imóvel tem hipoteca ativa é semanas de processo desfeito, cliente frustrado e comissão que não vai vir.
O segundo padrão que observo é que corretores que dominam a documentação fecham mais rápido porque o cliente percebe a diferença. Quando o corretor diz "antes de avançarmos, já solicitei a matrícula e a certidão de ônus reais do imóvel para confirmar que está tudo regular, e tenho aqui o checklist completo do que você vai precisar reunir conforme avançarmos", o cliente sente que está em mãos de um profissional que sabe o que está fazendo. Essa percepção de competência é uma das formas mais eficazes de fidelização.
No Website Imobiliário, desenvolvemos o CRM com campos específicos para controle documental de cada negociação: o corretor registra quais documentos já foram coletados, quais estão pendentes e quais têm data de validade próxima a vencer (certidões têm validade de 30 a 90 dias dependendo do tipo). Isso elimina a dependência de planilhas e de memória para controlar o processo documental de múltiplos clientes simultaneamente. Para corretores que estão escalando a carteira, ter o processo documental integrado ao CRM é o que permite atender mais clientes sem perder nenhum detalhe. Para entender como o sistema funciona para o dia a dia do corretor, o artigo sobre como conseguir mais clientes como corretor em 2026 cobre a estratégia completa de geração e gestão de leads.
Checklist completo: documentação para compra de imóvel por cenário
| Documento | Emitido por | À vista (PF) | Financiamento | Com FGTS | Validade |
|---|---|---|---|---|---|
| DOCUMENTOS DO COMPRADOR | |||||
| RG ou CNH (documento de identidade) | SSP estadual ou DETRAN | Sim | Sim | Sim | Sem validade definida |
| CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) | Receita Federal | Sim | Sim | Sim | Sem validade definida |
| Certidão de estado civil (nascimento/casamento/divórcio) | Cartório de Registro Civil | Sim | Sim | Sim | 90 dias (certidões recentes) |
| Comprovante de residência | Concessionária/banco/prefeitura | Sim | Sim | Sim | 90 dias |
| Comprovante de renda (holerite ou declaração) | Empregador ou contador | Nem sempre | Sim (últimos 3 meses) | Sim | 30 dias |
| Declaração de Imposto de Renda + recibo de entrega | Receita Federal | Imóveis acima de R$ 300k | Sim (últimos 2 anos) | Sim | Ano-base mais recente |
| DOCUMENTOS DO IMÓVEL | |||||
| Matrícula atualizada do imóvel | Cartório de Registro de Imóveis (CRI) | Sim | Sim | Sim | 30 dias |
| Certidão de Ônus Reais | Cartório de Registro de Imóveis (CRI) | Sim | Sim (banco exige) | Sim | 30 dias |
| Certidão negativa de débitos de IPTU | Prefeitura municipal | Sim | Sim | Sim | 30 a 60 dias |
| Habite-se (Certificado de Conclusão de Obras) | Prefeitura municipal (secretaria de obras) | Sim | Obrigatório para bancos | Obrigatório | Sem validade (documento permanente) |
| Planta ou projeto aprovado | Prefeitura municipal | Recomendável | Pode ser exigido pelo banco | Pode ser exigido | Sem validade |
| DOCUMENTOS DO VENDEDOR | |||||
| Documento de identidade e CPF do vendedor | SSP estadual / Receita Federal | Sim | Sim | Sim | Sem validade |
| Certidão de estado civil do vendedor | Cartório de Registro Civil | Sim | Sim | Sim | 90 dias |
| Certidão de distribuição cível e criminal | Tribunal de Justiça estadual | Sim | Sim | Sim | 30 dias |
| Certidão negativa de ações trabalhistas | TST (Tribunal Superior do Trabalho) + TRT regional | Sim | Sim | Sim | 30 dias |
| Certidão negativa de débitos na Receita Federal | Receita Federal (portal online) | Recomendável | Pode ser exigida | Sim | 30 dias |
| DOCUMENTOS PARA USO DO FGTS (quando aplicável) | |||||
| Extrato do FGTS atualizado | Caixa Econômica Federal (app ou agência) | N/A | Quando há FGTS | Sim | 30 dias |
| CTPS (Carteiras de Trabalho) dos últimos 3+ anos | Ministério do Trabalho (CTPS digital) | N/A | Quando há FGTS | Sim | Sem validade |
| Declaração de não possuir imóvel no município | Elaborada pelo comprador com reconhecimento de firma | N/A | Quando há FGTS | Sim | 30 dias |
Perguntas frequentes sobre documentação para compra de imóvel
Qual é o documento mais importante para verificar antes de comprar um imóvel?
A matrícula do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da circunscrição onde o imóvel está localizado. A matrícula contém o histórico completo do imóvel: proprietários anteriores, hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, usufrutos, indisponibilidades judiciais e a cadeia dominial que comprova como a propriedade chegou ao atual vendedor. Nenhum outro documento reúne essas informações de forma integrada, e nenhum outro documento é mais revelador de problemas que podem inviabilizar a compra.
O contrato de compra e venda transfere a propriedade do imóvel?
Não. O contrato de compra e venda é um instrumento de obrigação de fazer, mas não transfere a propriedade. A transferência de propriedade no Brasil só se completa com o Registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil Brasileiro. Isso significa que o comprador que assinou o contrato e pagou, mas não registrou a escritura, não é o proprietário legal do imóvel em termos jurídicos.
Quais são as despesas extras além do preço do imóvel que o comprador precisa calcular?
As despesas adicionais típicas são: ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), com alíquota de 2% a 3% do valor venal ou de transação dependendo do município; custas de lavratura da escritura no Cartório de Notas, tabeladas por lei estadual conforme o valor do imóvel; emolumentos de registro no Cartório de Registro de Imóveis, também tabelados por lei estadual; avaliação do imóvel pelo banco, quando há financiamento (R$ 800 a R$ 3.000 conforme o banco); e seguros obrigatórios do financiamento (MIP: Morte e Invalidez Permanente, e DFI: Dano Físico do Imóvel). Somados, esses custos representam entre 4% e 7% do valor do imóvel dependendo do município e da modalidade de compra.
Posso usar o FGTS se já tive imóvel antes?
Depende. A regra é que o comprador não pode ter imóvel residencial no município onde reside ou trabalha. Se vendeu o imóvel anterior e não tem mais nenhum imóvel no município onde mora ou trabalha, pode usar o FGTS. Se tem um imóvel em outro município e quer comprar no local onde mora, em geral não pode. As regras têm detalhes específicos que a Caixa Econômica Federal verifica antes de liberar o FGTS. O corretor deve orientar o cliente a confirmar a elegibilidade diretamente na Caixa antes de incluir o FGTS no planejamento financeiro.
Quanto tempo leva o processo completo de documentação e registro?
O processo completo, da verificação inicial da matrícula ao registro final da escritura no CRI, geralmente leva entre 30 e 90 dias em compras à vista e entre 60 e 180 dias em compras com financiamento bancário. A fase de análise e aprovação de crédito do banco é a mais variável: pode levar de 15 dias a 60 dias dependendo do banco, da complexidade da operação e da completude da documentação apresentada. Corretores que entregam a documentação completa e organizada desde o início reduzem o tempo de análise bancária significativamente.
Fontes e referências
- Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002) — Art. 1.245
Sustenta a afirmação de que a transferência de propriedade imobiliária só se completa com o Registro no Cartório de Registro de Imóveis: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis." Legislação verificável no Portal da Legislação do Governo Federal.
planalto.gov.br — Código Civil Brasileiro - Constituição Federal do Brasil de 1988 — Art. 156, Inciso II
Sustenta a afirmação de que o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é de competência dos municípios e, portanto, tem alíquota variável por cidade.
planalto.gov.br — Constituição Federal - Caixa Econômica Federal — Regras para uso do FGTS na compra de imóvel
Sustenta as afirmações sobre os critérios de elegibilidade para uso do FGTS: 3 anos de trabalho com FGTS acumulados, ausência de imóvel residencial no município de residência ou trabalho e destinação residencial do imóvel a ser adquirido.
caixa.gov.br — FGTS na habitação - Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) — Código de Ética dos Corretores de Imóveis
Sustenta a responsabilidade do corretor em orientar o cliente adequadamente sobre documentação e riscos da transação imobiliária, como dever profissional estabelecido na regulamentação da profissão.
cofeci.gov.br
