Resumo rápido: o dono da imobiliária não precisa ter CRECI pessoal, mas a empresa precisa de inscrição própria no CRECI do estado e de um corretor com CRECI ativo como sócio, gerente ou diretor. Sem isso, ela não pode intermediar compra, venda ou locação de imóveis.
Para abrir uma imobiliária no Brasil, qualquer pessoa pode registrar o CNPJ e montar a operação, mas só pode intermediar imóveis a empresa que estiver inscrita no CRECI e tiver um corretor individualmente inscrito como sócio, gerente ou diretor. Essa distinção é o ponto central: abrir a empresa e estar autorizado a exercer a corretagem são duas etapas diferentes, com exigências diferentes.
A Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, permite que a intermediação seja exercida também por pessoa jurídica inscrita, desde que tenha um corretor individualmente inscrito na sua administração. A imobiliária, portanto, tem um registro próprio no conselho regional, separado do registro individual do corretor responsável. São dois CRECIs distintos, e confundi-los é o erro mais comum de quem está começando.
Este artigo explica o que a lei exige, qual a diferença entre o CRECI de corretor e o CRECI de imobiliária, como funciona o corretor responsável quando o dono não é corretor, quais são os riscos de operar sem regularização e traz um checklist de documentação para você não esquecer nada.
Por Alessandro Oliveira, CEO da INFORMA Informática, doutor em Engenharia de Sistemas Eletrônicos pela Escola Politécnica da USP, que desenvolve desde 2005 o Website Imobiliário, plataforma usada por mais de 100 imobiliárias e corretores. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação do CRECI do seu estado nem de um advogado.
Neste artigo:
- Para abrir uma imobiliária precisa ter CRECI?
- Qual a diferença entre CRECI de corretor e CRECI de imobiliária?
- Quem pode abrir uma imobiliária no Brasil?
- Como funciona o responsável técnico com CRECI?
- Como abrir imobiliária sem ser corretor?
- O que é o CRECI da pessoa jurídica e como obter?
- Checklist de documentação para abrir uma imobiliária
- Quais os riscos de operar imobiliária sem CRECI regularizado?
- Qual o passo a passo para abrir uma imobiliária em 2026?
- O que montar no digital durante a regularização?
- Quais os erros mais comuns ao abrir uma imobiliária?
- Perguntas frequentes
Para abrir uma imobiliária precisa ter CRECI?
O dono não precisa ser corretor, mas a imobiliária precisa de inscrição própria no CRECI e de um corretor inscrito como sócio, gerente ou diretor.
A base legal é a Lei 6.530/78 e o Decreto 81.871/78. A lei define como atribuição do corretor a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, e prevê que essa atribuição pode ser exercida também por pessoa jurídica inscrita. A inscrição, tanto do corretor quanto da empresa, é disciplinada por resoluções do COFECI, em especial a Resolução COFECI 327/1992 e suas alterações.
Na prática, uma imobiliária sem CRECI regularizado está na mesma posição de uma clínica sem médico inscrito no CRM: a empresa existe como entidade legal, mas não pode exercer a atividade-fim sem o profissional habilitado responsável.
O que a lei exige e o que ela não exige
| Situação | Exigido? | Base |
|---|---|---|
| Dono da imobiliária ter CRECI pessoal | Não, o dono pode ser qualquer pessoa | Lei 6.530/78 |
| Corretor com CRECI ativo como sócio, gerente ou diretor | Sim, obrigatório | Lei 6.530/78, art. 6º, § 1º |
| Inscrição da pessoa jurídica no CRECI | Sim, obrigatória para intermediar | Lei 6.530/78, art. 3º, e Resolução COFECI 327/1992 |
| Todos os corretores da equipe com CRECI ativo | Sim, cada corretor tem registro individual | Lei 6.530/78, arts. 2º e 3º |
| Inscrição no CRECI do estado da sede | Sim, o registro é regional; para atuar em outra região há regras de inscrição secundária ou filial | Resolução COFECI 1.460/2021 |
Qual a diferença entre CRECI de corretor e CRECI de imobiliária?
O CRECI de corretor habilita a pessoa física a intermediar imóveis; o CRECI de imobiliária registra a empresa e exige um corretor responsável.
São dois registros diferentes, com números diferentes, e um não substitui o outro. Ter um corretor com CRECI ativo na equipe não dispensa a inscrição da empresa, e ter a empresa inscrita não autoriza ninguém sem CRECI individual a intermediar negócios.
| Ponto de comparação | CRECI de corretor (pessoa física) | CRECI de imobiliária (pessoa jurídica) |
|---|---|---|
| Quem é inscrito | O profissional habilitado | A empresa, com CNPJ |
| Requisito de entrada | Título de Técnico em Transações Imobiliárias ou formação reconhecida pelo COFECI | Contrato social, CNPJ e corretor com CRECI ativo como sócio, gerente ou diretor |
| O que habilita | Exercer a corretagem em nome próprio ou vinculado a uma empresa | A empresa intermediar imóveis, captar, anunciar e receber comissão |
| Quem responde perante o conselho | O próprio corretor | A empresa e o corretor responsável |
| Onde o número deve aparecer | Anúncios, materiais e contratos assinados pelo corretor | Site, placas, redes sociais, contratos e anúncios da imobiliária |
| Anuidade | Paga pelo corretor | Paga pela empresa, conforme tabela do CRECI regional |
Um exemplo simples: João tem CRECI de corretor e abre a imobiliária João Imóveis Ltda. Ele precisa manter seu CRECI individual ativo e também obter o CRECI da pessoa jurídica para a João Imóveis Ltda. Se ele contratar três corretores, cada um precisa do próprio CRECI ativo, mas o registro da empresa continua sendo um só.
Quem pode abrir uma imobiliária no Brasil?
Qualquer pessoa com capacidade civil plena pode ser dona de imobiliária, desde que um corretor com CRECI ativo seja sócio, gerente ou diretor.
O modelo em que o proprietário não é corretor é comum no mercado, especialmente em imobiliárias maiores, onde o dono tem perfil de gestor ou investidor. Ele cuida de finanças, marketing, tecnologia e estratégia, e o corretor responsável conduz a parte técnica regulamentada.
Dois caminhos para abrir uma imobiliária
Caminho 1: você é corretor com CRECI ativo
Se você já tem CRECI individual ativo, pode ser ao mesmo tempo proprietário e corretor responsável. É a situação mais simples: você controla o negócio e é o profissional habilitado que sustenta a regularidade da empresa. A anuidade do CRECI individual precisa estar em dia e o seu nome precisa constar na estrutura da empresa como exige o seu CRECI regional.
Caminho 2: você não é corretor
Você pode abrir o CNPJ, montar a estrutura e ser o proprietário. Para a empresa intermediar imóveis, precisa incluir um corretor com CRECI ativo na sua estrutura, como sócio ou como administrador, conforme aceito pelo CRECI do seu estado. Esse ponto pesa mais em sociedades unipessoais (SLU): já houve disputa judicial porque um CRECI recusou a inscrição de uma SLU cujo corretor responsável não era o único sócio. Por isso, confirme a regra do seu regional antes de assinar o contrato social.
Como funciona o responsável técnico com CRECI?
O responsável técnico é o corretor inscrito que responde perante o CRECI pela atividade de intermediação da empresa e atua como sócio, gerente ou diretor.
O papel vai além de assinar documentos. O corretor responsável responde perante o conselho pelos atos de intermediação da empresa, o que significa que irregularidades em contratos, cobranças de comissão fora dos parâmetros ou condutas antiéticas podem gerar processo disciplinar contra ele, independentemente de quem tomou a decisão dentro da empresa. Por isso, a escolha do corretor responsável e a forma como ele entra na empresa são decisões estratégicas.
Os CRECIs regionais costumam exigir que o corretor responsável conste como sócio-gerente ou diretor da sociedade, com a gerência exercida por ele em conjunto com as obrigações perante o conselho. Alguns regionais aceitam administrador não sócio; outros não. Confirme no seu CRECI antes de definir o modelo.
O que combinar por escrito com o corretor responsável
- Escopo das responsabilidades técnicas: quais atos de intermediação ele supervisiona e responde
- Posição na sociedade: sócio, administrador ou diretor, conforme aceito pelo CRECI
- Remuneração: pró-labore, participação nos lucros ou honorários
- Saída e substituição: prazo de aviso e como a empresa opera durante a troca
- Obrigação de manter o CRECI individual ativo e sem anuidades em atraso durante todo o vínculo
Como abrir imobiliária sem ser corretor?
Você pode abrir o CNPJ e montar toda a estrutura, mas só intermedia imóveis depois da inscrição da empresa no CRECI com corretor responsável.
| Atividade | Pode fazer sem CRECI pessoal? | Observação |
|---|---|---|
| Abrir o CNPJ da imobiliária | Sim | A abertura da empresa não exige habilitação do sócio |
| Contratar corretores e montar equipe | Sim | Gestão de pessoas não exige CRECI do gestor |
| Criar site, CRM e estrutura digital | Sim | Tecnologia e marketing não são atividades regulamentadas |
| Gerir financeiro e contratos administrativos | Sim | Gestão administrativa não exige CRECI |
| Intermediar compra, venda ou locação | Não, exige empresa inscrita e corretor responsável | Atividade-fim regulamentada pela Lei 6.530/78 |
| Assinar autorização de venda com proprietário | Não, exige corretor habilitado | O documento de captação tem implicações jurídicas |
| Receber comissão por intermediação | Não, exige empresa com CRECI regularizado | Sem registro, a cobrança fica sem respaldo |
O que é o CRECI da pessoa jurídica e como obter?
É a inscrição da empresa no CRECI do estado onde atua, feita com contrato social, CNPJ e dados do corretor responsável, separada do registro pessoal.
O pedido é feito no CRECI regional, com requerimento próprio, documentos da empresa e do corretor responsável e pagamento da taxa de inscrição. Cada regional publica a sua lista de documentos e atualiza os procedimentos, e vários já aceitam parte do processo online. Consulte o site do CRECI do seu estado antes de se deslocar presencialmente.
Depois de aprovada, o número do CRECI da pessoa jurídica passa a identificar a imobiliária e deve constar nos materiais de comunicação. O prazo de análise varia por regional e pela completude da documentação.
Checklist de documentação para abrir uma imobiliária
Reúna contrato social registrado, CNPJ, comprovante de endereço, documentos dos sócios, CRECI ativo do corretor responsável, requerimento e taxa; a lista exata varia por CRECI.
Use a lista abaixo como roteiro e marque cada item conforme avançar. Ela reúne o que os conselhos costumam pedir, mas a lista oficial é a do CRECI do seu estado.
Empresa
- Contrato social registrado na Junta Comercial, com o corretor responsável na estrutura da sociedade
- Cartão CNPJ emitido pela Receita Federal, com o CNAE 6821-8/01 (corretagem na compra e venda) e, se for atuar com aluguel, o 6821-8/02
- Inscrição municipal e alvará de funcionamento, conforme exigência da prefeitura e do CRECI
- Comprovante de endereço da sede da empresa
Corretor responsável
- Cédula de identidade do CRECI individual, ativa e regular
- Anuidade e eventuais débitos com o conselho em dia
- RG, CPF e comprovante de endereço pessoal
- Consulta pública no site do CRECI confirmando a situação cadastral
Sócios e administradores
- RG e CPF de todos os sócios e administradores
- Contrato com o corretor responsável definindo escopo, remuneração e saída
Pedido ao CRECI
- Requerimento de inscrição de pessoa jurídica no modelo do seu regional, assinado pelo corretor responsável
- Comprovante de pagamento da taxa de inscrição
- Documentos adicionais exigidos pelo seu regional (confirmar no site do conselho)
Depois da inscrição
- Número do CRECI da empresa publicado no site, redes sociais, placas, contratos e anúncios
- Modelos de contrato de intermediação e autorização de venda revisados
- Anuidade da empresa e do corretor responsável agendadas para não vencer
Quais os riscos de operar imobiliária sem CRECI regularizado?
Multa e interdição pelo CRECI, contratos contestados, comissão difícil de cobrar na Justiça e processo disciplinar contra o corretor responsável.
O CRECI fiscaliza imobiliárias e pode autuar quem opera sem regularização. As consequências práticas incluem:
- Multa administrativa: aplicada pelo conselho regional, com valores e critérios que variam por estado e por tipo de infração
- Interdição das atividades: o conselho pode determinar a suspensão da intermediação até a regularização
- Contratos contestados: contratos de intermediação assinados sem a empresa regularizada podem ser questionados, comprometendo comissões já acordadas
- Dificuldade de cobrança judicial: quem exerce a corretagem sem habilitação tende a enfrentar obstáculos para cobrar comissão na Justiça
- Responsabilização criminal: o exercício ilegal da profissão é previsto como contravenção penal
- Dano à reputação: proprietários e compradores conferem o CRECI antes de assinar, e a ausência do número é um alerta imediato
Qual o passo a passo para abrir uma imobiliária em 2026?
Defina o tipo societário, registre a empresa, obtenha CNPJ e alvará, formalize o corretor responsável, inscreva-a no CRECI e estruture o digital.
Etapa 1: defina o tipo societário e quem será o corretor responsável
As opções mais comuns são SLU (Sociedade Limitada Unipessoal) e LTDA. O contrato social deve indicar o CNAE principal (6821-8/01 para corretagem de compra e venda, e 6821-8/02 para aluguel, se for o caso), o capital social, os sócios e administradores e o endereço da sede. Como o CRECI exige um corretor inscrito na estrutura da sociedade, defina desde já quem será e em que posição entra no contrato social. Elabore o documento com um contador especializado em empresas de serviços.
Etapa 2: registre na Junta Comercial e obtenha o CNPJ
Com o contrato social pronto, faça o registro na Junta Comercial do estado, que em muitos casos pode ser online. Depois do registro, o CNPJ é emitido pela Receita Federal. Verifique a disponibilidade do nome empresarial antes de fechar o contrato.
Etapa 3: obtenha inscrição municipal e alvará de funcionamento
Com o CNPJ, solicite a inscrição municipal para emissão de notas fiscais de serviço (ISS) e, em seguida, o alvará de funcionamento. Para operações em home office, muitas prefeituras têm processo simplificado, mas confirme a legislação do seu município e o que o CRECI aceita como endereço da sede.
Etapa 4: formalize o contrato com o corretor responsável
Defina por escrito a posição dele na sociedade, o escopo das responsabilidades, a remuneração e as condições de saída. Confira a situação do CRECI individual dele no site do conselho antes de assinar.
Etapa 5: inscreva a empresa no CRECI
Com CNPJ, contrato social, alvará e dados do corretor responsável, protocole o pedido de inscrição da pessoa jurídica no CRECI do estado. Consulte o regional para a lista atualizada de documentos, taxas e prazos.
Etapa 6: monte a estrutura digital em paralelo
Enquanto a regularização acontece, use o tempo para registrar o domínio, criar o Google Business Profile, configurar site e CRM e preparar os primeiros conteúdos do blog. O SEO é cumulativo: quanto antes o site existir, mais cedo começa a construir resultado.
O que montar no digital durante a regularização?
Domínio próprio, Google Business Profile, site com imóveis e formulários, CRM e blog, tudo com o CRECI da empresa visível assim que for emitido.
Regularização legal e estrutura digital avançam em paralelo. Enquanto CNPJ e CRECI são processados, dá para registrar o domínio, configurar o site e o CRM, criar o perfil no Google Business Profile e produzir conteúdo para o blog. Um cuidado importante: prepare tudo, mas só publique anúncios de imóveis e comece a captar depois que a inscrição da empresa estiver concluída, para não caracterizar intermediação antes da regularização.
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O número do CRECI na comunicação: obrigação e diferencial de credibilidade
O número de inscrição no CRECI deve constar nas divulgações publicitárias do corretor e da imobiliária, precedido da sigla CRECI, conforme a Resolução COFECI 1.065/2007. Na prática, isso vale para site, redes sociais, placas, contratos, cartões e anúncios em portais. Proprietários e compradores usam o número como primeiro indicador de regularidade, e exibi-lo com clareza reduz a resistência no primeiro contato.
Quais os erros mais comuns ao abrir uma imobiliária?
Intermediar antes do CRECI da empresa, não conferir o CRECI do corretor responsável, não formalizar contrato com ele e adiar o digital.
Erro 1: intermediar antes do CRECI da empresa estar regularizado
Iniciar intermediações antes da inscrição expõe a empresa a risco concreto: contratos assinados nesse período podem ser contestados, comprometendo comissões mesmo quando o serviço foi prestado. A regularização leva algumas semanas, um período curto perto do risco que a pressa cria.
Erro 2: achar que o CRECI do corretor substitui o da empresa
São registros distintos. Ter um corretor com CRECI ativo na equipe não dispensa a inscrição da pessoa jurídica, e a empresa inscrita não autoriza quem não tem CRECI individual a intermediar negócios.
Erro 3: não conferir o CRECI do corretor responsável
Um corretor com anuidade em atraso ou penalidade ativa pode travar o pedido ou comprometer a regularidade da empresa. Antes de formalizar o vínculo, consulte a situação cadastral no site do CRECI do estado, que costuma oferecer consulta pública por nome, CPF ou número de registro.
Erro 4: corretor responsável sem contrato claro
Sem definir escopo, remuneração e condições de saída, o risco é dos dois lados. Se o corretor responsável deixa a empresa sem aviso, a operação pode ficar irregular até que um novo responsável seja formalizado. Um contrato bem feito define também o processo de substituição.
Erro 5: deixar o digital para depois e esquecer o CRECI nos materiais
Esperar a regularização terminar para começar o site significa perder semanas de construção de SEO, que não podem ser recuperadas depois. E, quando o CRECI sai, o número precisa estar visível em todos os canais desde o primeiro dia.
Perguntas frequentes sobre CRECI e abertura de imobiliária
Para abrir uma imobiliária precisa ter CRECI pessoal?
Não. Qualquer pessoa pode ser proprietária de uma imobiliária sem ter CRECI pessoal. O que é obrigatório é que a empresa esteja inscrita no CRECI do estado e tenha um corretor com CRECI ativo como sócio, gerente ou diretor. O proprietário sem CRECI pode cuidar da gestão administrativa, financeira, tecnológica e de marketing, mas não pode conduzir intermediações sem a habilitação.
Quem pode abrir uma imobiliária no Brasil?
Qualquer pessoa com capacidade civil plena ou qualquer pessoa jurídica pode abrir uma imobiliária. Não existe restrição de formação ou profissão anterior para o proprietário. Para operar legalmente, a empresa precisa ter um corretor com CRECI ativo na sua estrutura e a inscrição da pessoa jurídica no CRECI do estado de atuação.
É possível abrir imobiliária sem ser corretor de imóveis?
Sim. A abertura do CNPJ, o registro na Junta Comercial e a obtenção do alvará não exigem que o proprietário seja corretor. O que não é possível é a empresa intermediar imóveis sem estar inscrita no CRECI e sem um corretor com CRECI ativo como sócio, gerente ou diretor. Confirme com o CRECI do seu estado qual formato ele aceita para esse corretor.
Qual a diferença entre CRECI de corretor e CRECI de imobiliária?
O CRECI de corretor é o registro da pessoa física habilitada a intermediar imóveis. O CRECI de imobiliária é o registro da empresa, com CNPJ, e exige um corretor responsável com CRECI individual ativo. São dois números diferentes e um não substitui o outro: a empresa precisa dos dois, e cada corretor da equipe precisa do seu registro individual.
O que acontece se a imobiliária operar sem CRECI regularizado?
A empresa fica sujeita a multa e interdição pelo conselho regional, a contestação dos contratos de intermediação e a dificuldade de cobrar comissão na Justiça. O corretor responsável pode responder a processo disciplinar, e o exercício ilegal da profissão é previsto como contravenção penal.
O CRECI de um estado vale em outro estado?
O CRECI é um registro regional, vinculado ao estado da inscrição principal. Para atuar em outra região, o corretor ou a empresa precisa seguir as regras do COFECI sobre inscrição secundária ou filial, como as da Resolução COFECI 1.460/2021. Consulte o CRECI do estado de destino para o procedimento específico.
Como verificar se o CRECI de um corretor ou imobiliária está ativo?
A situação cadastral pode ser consultada no site do CRECI do estado, e a maioria dos regionais oferece consulta pública por nome, CPF ou CNPJ e número de registro, sem necessidade de cadastro. Faça essa conferência no corretor responsável antes de formalizar qualquer vínculo com ele.
Quanto custa e quanto tempo leva para obter o CRECI da imobiliária?
Taxas, anuidades e prazos variam por CRECI regional e pela completude da documentação entregue. Consulte a tabela de valores e a lista de documentos no site do conselho do seu estado antes de planejar o orçamento e o cronograma de abertura.
Posso anunciar imóveis antes de a imobiliária ter o CRECI?
Você pode preparar a estrutura, como domínio, site, perfil no Google e conteúdo, mas a intermediação e a divulgação de imóveis em nome da empresa devem começar depois da inscrição no CRECI. Anunciar antes pode caracterizar exercício irregular da atividade. O número do CRECI precisa constar nas divulgações.
Posso abrir uma imobiliária em casa, em home office?
Depende da prefeitura e do CRECI. Muitos municípios têm processo simplificado de alvará para atividades de escritório em endereço residencial, mas o regional pode ter exigências próprias para o endereço da sede. Confirme as duas regras antes de registrar o endereço no contrato social.
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